Покупка квартиры в Турции для сдачи в аренду: плюсы и минусы

Каждый год инвесторы со всего мира покупают недвижимость в Турции в надежде на стабильный пассивный доход. Однако через год-два некоторые из них сталкиваются с неожиданной реальностью: обещанные 10–12% годовых превращаются в 4%, апартаменты пустуют большую часть года, а расходы на содержание съедают львиную долю прибыли. В то же время другая категория владельцев успешно зарабатывает на квартирах под аренду, правильно просчитав все риски и выбрав верную стратегию.

В чем разница между этими двумя сценариями? Почему для одних арендная собственность становится выгодным активом, а для других — головной болью и финансовым балластом? Какая доходность от аренды в Алании, Анталии и других популярных локациях?  В этой статье мы детально разберем реальные преимущества и скрытые подводные камни покупки жилья для сдачи в аренду, основываясь на актуальных данных рынка 2025 года и практическом опыте вкладчиков.

Содержание статьи:

• Текущее состояние рынка аренды недвижимости в Турции в 2025 году
• Актуальные цены на аренду в ключевых городах
• Плюсы покупки квартиры для аренды
• Минусы и риски инвестиций в аренду
• Заключение и рекомендации

Текущее состояние рынка аренды недвижимости в Турции в 2025 году

Турецкий рынок недвижимости в 2025 году переживает период стабилизации и падения продаж после бурного роста предыдущих лет. Экономическая ситуация в стране демонстрирует противоречивые тенденции, которые напрямую влияют на арендный бизнес.

Ключевые макроэкономические показатели 2025 года:

• Инфляция снизилась до 33,29% по сравнению с пиковыми 85% в 2022 году, однако всё еще остается высокой.
• Рост ВВП за первое полугодие составляет 4,8%, что свидетельствует о продолжающемся экономическом развитии.
• Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в популярных городах Турции превысила 1 000 USD.

Особенно важным для инвестиций в недвижимость Турции стало решение турецкого правительства об отмене фиксированного лимита на повышение арендной платы. С июля 2024 года ограничение в 25% было снято, и в октябре 2025 года максимальный разрешенный рост арендных ставок составил 38,36% на основе 12-месячного среднего индекса потребительских цен. Это изменение существенно повысило привлекательность долгосрочной аренды для собственников. 

Арендный рынок Турции предлагает два основных направления для инвесторов: сдать квартиру в Турции в краткосрочную туристическую аренду и долгосрочные контракты с местными жителями или экспатами.

Краткосрочная аренда остается наиболее доходным, но и наиболее непредсказуемым сегментом. В популярных курортных городах доход от аренды квартиры может достигать 8–12% годовых, однако этот показатель сильно зависит от сезонности и туристического потока. 

Долгосрочная сдача внаем демонстрирует прибыльность на уровне 6–8% годовых. Преимущество этого формата заключается в предсказуемости и меньших операционных хлопотах для владельца. 

По данным аналитической платформы Global Property Guide, общая доходность от аренды в первом квартале 2025 года составила 7,41%, что выше показателя предыдущего года в 7,14%. 

Актуальные цены на аренду в ключевых городах

Стоимость аренды в турецких городах существенно различается в зависимости от локации, развитости инфраструктуры и близости к туристическим зонам. Для наглядности представим актуальные данные по четырем наиболее популярным городам для инвестиций в недвижимость.

Средняя стоимость аренды жилья в ключевых городах Турции (октябрь 2025):

Важно отметить, что цены на краткосрочную туристическую аренду в высокий сезон могут быть в 2–3 раза выше указанных в таблице ставок. 

Плюсы покупки квартиры для аренды

1. Финансовые преимущества

Основная привлекательность приобретения квартиры для сдачи в аренду заключается в потенциале получения стабильного пассивного дохода при относительно невысоком пороге входа. В отличие от европейских рынков, где аналогичная собственность стоит в 2–3 раза дороже, турецкие объекты остаются доступными для широкого круга инвесторов.

Типичная квартира с планировкой 1+1 в курортном городе Алания обходится покупателю в среднем в 70 000–80 000 EUR. При этом потенциальный годовой доход от краткосрочной аренды может составлять 6 000–8 000 EUR, что дает доходность на уровне 8–10% годовых. 

Турецкие застройщики предлагают гибкие условия оплаты, что снижает финансовую нагрузку на покупателя. Беспроцентная рассрочка от застройщика до момента сдачи объекта при первоначальном взносе 30–40% позволяет растянуть платежи и одновременно получать выгоду от роста стоимости недвижимости в процессе строительства. Покупка объекта на ранней стадии строительства может дать экономию до 30% от финальной цены.

Недвижимость в Турции также служит эффективным инструментом защиты капитала от инфляции. В условиях нестабильности валютных рынков и обесценивания сбережений физические активы сохраняют реальную ценность. При этом доход от аренды индексируется вместе с ростом потребительских цен, что позволяет поддерживать покупательную способность поступлений.

2. Высокий туристический спрос

Турция входит в ТОП-10 самых посещаемых стран мира, и этот статус напрямую отражается на спросе на краткосрочную аренду жилья. Курорты Средиземноморского и Эгейского побережий привлекают миллионы туристов благодаря уникальному сочетанию комфортного климата, богатого исторического наследия, развитой инфраструктуры и доступных цен.

Примечательно, что модель туристического потребления меняется: все больше путешественников отказываются от традиционных отелей и хотят снять квартиру в Турции, особенно при семейном отдыхе или длительных поездках.

Алания, например, славится своим протяженным туристическим сезоном — более 300 солнечных дней в году, что позволяют принимать гостей с апреля по ноябрь. Это означает, что владелец жилья может рассчитывать на загрузку объекта 6–7 месяцев в году.

Помимо классических туристов, растет сегмент так называемых цифровых кочевников и удаленных работников, которые выбирают страну для длительного проживания на период от одного до нескольких месяцев. Этот сегмент клиентов обеспечивает спрос в межсезонье и готов платить премиальную цену за качественные апартаменты с хорошим интернетом и комфортными условиями для работы.

3. Развитая инфраструктура жилых комплексов

Одна из отличительных особенностей турецкого рынка недвижимости — высокий уровень благоустройства жилых комплексов, который изначально заимствован из индустрии пятизвездочных отелей. Для владельца, сдающего квартиру внаём, это становится существенным конкурентным преимуществом.

Современные жилые комплексы предлагают арендаторам широкий спектр удобств, за которые в европейских странах пришлось бы платить отдельно: бассейны, фитнес-центры, сауны, хамамы, парные, зоны барбекю, детские площадки, теннисные корты и многое другое. 

Все это делает объекты привлекательными для арендаторов, позволяет запрашивать более высокую цену и обеспечивает стабильный поток заинтересованных клиентов. 

4. Юридические бонусы

Покупка недвижимости в Турции открывает инвестору не только возможность заработка на аренде, но и ряд важных юридических преимуществ, связанных с правом проживания в стране.

Приобретение жилья на сумму от 200 000 USD дает право на получение вида на жительство на основании ТАПУ. Это особенно актуально для вкладчиков, которые планируют не только зарабатывать на сдаче внаём, но и проводить часть времени в собственном жилище, избегая при этом ограничений туристических виз.

После пяти лет непрерывного проживания по ВНЖ появляется право подать заявление на получение турецкого гражданства через натурализацию. Для тех, кто не хочет ждать так долго, существует ускоренная программа получения паспорта через инвестиции: покупка недвижимого имущества на сумму от 400 000 USD. 

Минусы и риски инвестиций в аренду

Финансовые риски

Несмотря на привлекательность турецкого рынка арендной недвижимости, инвесторы должны трезво оценивать финансовые риски, которые могут существенно повлиять на реальную доходность.

Главный риск связан с волатильностью турецкой лиры. Национальная валюта демонстрирует устойчивую тенденцию к обесцениванию относительно основных мировых валют. Если арендная плата устанавливается и получается в турецких лирах, реальная рентабельность владельца в долларах или евро будет падать параллельно ослаблению лиры.

Сезонность краткосрочной аренды создает дополнительную финансовую нестабильность. В высокий сезон апартаменты у моря могут приносить отличную прибыль, но в межсезонье загрузка падает, и владелец продолжает нести текущие затраты на содержание объекта.

Управление арендой

Одна из главных проблем, с которой сталкиваются иностранные вкладчики, приобретая объекты за рубежом, — сложность управления на расстоянии. Турецкий рынок решил эту проблему развитием профессиональной индустрии управления арендным жильем.

Риелторские агентства предлагают полный спектр услуг в рамках гарантированной аренды, который освобождает владельца от операционных хлопот:

• Маркетинг и продвижение объекта на туристических платформах.
• Коммуникация с потенциальными жильцами на разных языках.
• Организация заселения и выселения.
• Уборка и смена белья в перерывах между заселением гостей.
• Мелкий ремонт и техническое обслуживание.
• Контроль за своевременной оплатой.
• Ведение финансовой отчетности.
• Решение конфликтных ситуаций.

Налоговое бремя

Налог на доход от аренды в Турции организован по прогрессивной шкале от 15 до 40%. При расчете налогооблагаемой базы владелец имеет право вычесть расходы на содержание объекта. 

Помимо подоходного налога с аренды, владелец обязан ежегодно платить налог на имущество. Ставка составляет от 0,2% от кадастровой стоимости объекта в зависимости от его типа и местоположения. 

Важно понимать, что обязанность подачи налоговой декларации возникает независимо от того, получал ли собственник реальный доход. Несвоевременная подача декларации или неуплата влечет за собой штрафы и пени, размер которых может значительно превысить сумму самого налога. 

Ограничения локаций

Не все районы Турции одинаково подходят для инвестиций в арендную недвижимость, и выбор неудачной локации может свести на нет всю потенциальную выгоду.

Транспортная доступность и близость пляжей критически важны для этого вида бизнеса. Объекты, расположенные далеко от аэропортов, центров городов или туристических достопримечательностей, сложнее сдаются туристам и требуют более низких цен для привлечения клиентов. Что казалось приемлемым при покупке, на практике может стать серьезным конкурентным недостатком.

Дополнительные расходы

Помимо очевидных затрат на покупку и содержание, владельцы турецкого жилья сталкиваются с дополнительными расходами, которые часто упускаются из виду при планировании инвестиций:

1. Айдат — ежемесячная плата за обслуживание комплекса — может стать неприятным сюрпризом, особенно для сравнительно недорогих объектов. В комплексах с богатой инфраструктурой айдат может достигать 150–200 USD в месяц. Эти расходы собственник несет постоянно, независимо от того, сдается квартира или пустует.
2. Коммунальные платежи в период между арендаторами также ложатся на плечи владельца. 
3. Следует учитывать и издержки на первоначальную меблировку и оснащение квартиры. Арендаторы ожидают полностью оборудованные апартаменты. 
4. Периодическое обновление интерьера также необходимо для поддержания конкурентоспособности. Через 3–5 лет активной эксплуатации мебель и оборудование требуют замены или обновления. Это циклические траты, которые нужно закладывать в долгосрочный финансовый план.

Заключение и рекомендации

Инвестиции в турецкую недвижимость для сдачи в аренду — это стратегия среднесрочного и долгосрочного заработков, требующая реалистичного подхода, тщательного планирования и профессионального сопровождения. Рынок действительно предлагает привлекательные возможности: доступные цены входа, растущий туристический поток, развитую инфраструктуру и юридические преимущества в виде ВНЖ и возможности получения гражданства.

Однако обещания некоторых агентств о легких 10–12% годовых без усилий не соответствуют реальности. Чистая доходность после вычета всех расходов и налогов обычно находится в диапазоне 5–8% годовых, что все еще превышает банковские депозиты, но требует гораздо больше внимания и вовлеченности.

Ключевые рекомендации от экспертов Art Property для успешных инвестиций:

1. Работайте только с проверенными партнерами. Надежное агентство с многолетним опытом, собственными юристами и переводчиками избавит вас от 90% потенциальных проблем. Экономия на услугах профессионалов на этапе покупки может обернуться потерей всей инвестиции.
2. Выбирайте локации с круглогодичным или длительным сезонным спросом. Алания, Анталия, Стамбул — города с доказанной востребованностью у арендаторов. Избегайте слишком удаленных районов и локаций с переизбытком предложений.
3. Просчитывайте все расходы честно. Айдат, коммунальные платежи, налоги, комиссия управляющей компании, периодические ремонты — все это нужно заложить в бизнес-план. Реалистичный расчет доходности убережет от разочарований.
4. Рассматривайте недвижимое имущество как долгосрочную инвестицию, срок окупаемости которой составляет 10–15 лет. Если вы рассчитываете на быстрый возврат инвестиций за 3–5 лет, то этот рынок не для вас.
5. Привлекайте профессиональную управляющую компанию. Дистанционное управление требует надежного партнера на месте. Потратьте время на тщательный выбор агентства с хорошей репутацией.
6. Диверсифицируйте стратегию сдачи. Комбинирование краткосрочной аренды в сезон и долгосрочной в межсезонье дает оптимальное сочетание доходности и стабильности.
7. Не забывайте о налогах. Официальное декларирование доходов и своевременная уплата налогов защитят от штрафов и проблем с законом. Привлеките бухгалтера для ведения учета.

Art Property — ваш надежный партнер на турецком рынке недвижимости с многолетним опытом успешных сделок. Мы предлагаем полный цикл услуг: от подбора объектов с максимальным арендным потенциалом до юридического сопровождения сделки, помощи в получении ВНЖ и организации управления арендой после покупки.

Наши эксперты проведут для вас детальный анализ рынка, рассчитают реальную доходность с учетом всех расходов, проверят чистоту документов и застройщика, организуют просмотры объектов и сопроводят на всех этапах оформления. После покупки мы возьмем управление на себя, обеспечив вам спокойствие и стабильный доход.