Новостройки в Турции на этапе котлована: шанс заработать или потерять?

Турецкий рынок недвижимости сегодня переживает период коррекции и стабилизации.

Эксперты считают текущий момент особенно привлекательным для покупки недвижимости на раннем этапе строительства. Снижение реальных цен и спроса среди иностранцев заставляет застройщиков предлагать более выгодные условия, увеличивая дисконты при приобретении на этапе котлована. При этом прогнозы на 2025–2026 годы остаются оптимистичными: ожидается постепенное удорожание недвижимости и возврат активности на рынок.

Но действительно ли покупка апартаментов в новостройках Турции на этапе котлована — это шанс заработать? Или это рискованная авантюра, способная обернуться серьезными финансовыми потерями? Эксперты Art Property проанализировали все аспекты этого инвестиционного инструмента в новых рыночных условиях, чтобы дать вам честный и профессиональный ответ.

Содержание статьи:

• Что значит покупка на этапе котлована
• Финансовые преимущества — считаем выгоду
• Инвестиционные возможности — перспективы доходности
• Риски покупки на стадии котлована
• Как минимизировать риски — экспертные рекомендации
• Практические советы от Art Property
• Конкретные шаги для начинающих инвесторов при покупке квартиры в Турции на этапе котлована

Что значит покупка на этапе котлована

Покупка недвижимости на этапе котлована в Турции — это приобретение апартаментов от застройщика на самом старте строительных работ или даже до их начала. По сути, инвестор покупает квартиру или дом, существующие пока только в проектной документации и архитектурных планах.

В турецкой практике строительства принято выделять несколько ключевых этапов продаж:

• Этап проектирования — когда есть только генеральный план и разрешительная документация. Цены на этой стадии минимальные.
• Этап котлована — началась подготовка строительной площадки, залит фундамент. Именно в этот период большинство застройщиков начинают активные продажи.
• Этап возведения каркаса — строительство набирает обороты, видны очертания будущего здания. Цены уже выше первоначальных на 15–25%.
• Этап завершения строительства — объект практически готов, ведутся отделочные работы. Стоимость приближается к финальной.

По статистике девелоперов, большая часть первичной недвижимости в Турции продается именно на раннем этапе строительства. Это связано с необходимостью привлечения средств для финансирования проектов и традиционно высоким доверием покупателей к турецким застройщикам.

Турецкое законодательство строго регулирует процесс предварительных продаж. Девелопер обязан получить специальную лицензию на строительство и разрешение на предпродажи, а также предоставить банковскую гарантию или систему эскроу-счетов для защиты средств покупателей.

Финансовые преимущества — считаем выгоду

Главная привлекательность покупки недвижимости Турции на старте продаж заключается в существенной экономии средств. Застройщики устанавливают стартовые цены значительно ниже рыночной стоимости готового жилья.

На этапе котлована инвестор может купить квартиру в Турции на 20–30% дешевле, чем аналогичную в уже сданном доме. Это означает, что при приобретении апартаментов за 100 000 USD на ранней стадии строительных работ, к моменту сдачи их рыночная стоимость может составить 120–130 000 USD

Рост цен происходит планомерно. Девелоперы традиционно повышают стоимость квадратного метра по мере продвижения строительства. Обычно это происходит каждые 3–4 месяца с увеличением на 5–10%. Таким образом, даже не дожидаясь сдачи объекта, инвестор видит приумножение своего капитала.

Гибкие условия оплаты — еще один весомый аргумент в пользу покупки выгодного жилья на этапе котлована. Большинство турецких застройщиков предлагают беспроцентную рассрочку на весь период строительства и даже после ввода в эксплуатацию. Стандартная схема предполагает внесение первоначального взноса 30–40% от стоимости, а остальную сумму можно выплачивать равными частями ежемесячно или поквартально до сдачи объекта.

То есть, при покупке квартиры за 100 000 USD инвестор может внести сразу только 35 000 USD, а оставшиеся 65 000 USD выплачивать в течение 18–24 месяцев без процентов. В 2025 году некоторые строительные компании предлагают рассрочку платежа на несколько лет. Такая схема существенно снижает единовременную финансовую нагрузку и позволяет участвовать в проектах инвесторам с ограниченным стартовым капиталом.

Инвестиционные возможности — перспективы доходности

Недвижимость Турции на протяжении многих лет демонстрирует впечатляющий потенциал роста стоимости, несмотря на недавнюю корректировку цен в 2024–2025 годах. Покупка в новостройке позволяет максимально использовать тренд удорожания недвижимости, и в среднесрочной и долгосрочной перспективах получить реальный доход в сравнении с первоначальными вложениями. 

Арендная доходность апартаментов в новых ЖК составляет от 4 до 8% годовых, что значительно превышает прибыль от банковских депозитов в большинстве стран. В курортных регионах, где развита индустрия краткосрочной аренды, этот показатель может достигать 10–12% при грамотном выборе локации и управлении объектом.

Уникальной особенностью жилищного рынка Турции является возможность перепродажи недвижимости еще на этапе строительства. Многие инвесторы используют эту стратегию, продавая свои права на новую квартиру через 6–12 месяцев после покупки, когда цены на проект уже выросли. Что позволяет получить прибыль, не дожидаясь окончания строительства и не занимаясь последующим управлением собственностью.

Валютные преимущества также играют важную роль для иностранных инвесторов. Ослабление турецкой лиры в последние годы сделало недвижимость в стране значительно более доступной для покупателей с доходами в долларах или евро. Цены на недвижимое имущество (в том числе и эксклюзивное) в твердой валюте несколько снизились, что создает дополнительные возможности для выгодных инвестиций.

Риски покупки на стадии котлована

Несмотря на привлекательность инвестиций в строящуюся недвижимость в Турции, этот инструмент сопряжен с рядом серьезных рисков, о которых не всегда открыто говорят частные продавцы.

Задержки сроков сдачи — наиболее распространенная проблема в строительной индустрии. Непредвиденные обстоятельства, проблемы с поставками материалов, изменения в проектной документации или банальная нехватка финансирования могут привести к существенному затягиванию строительства. В результате инвестор не только не получает ожидаемый доход, но и несет дополнительные расходы на альтернативное жилье или упущенную выгоду от аренды. Отметим, что в Турции такие ситуации встречаются нечасто, если к выбору застройщика подойти ответственно, заручившись помощью профессионалов в лице лицензированного агентства недвижимости. 

Несоответствие проекту — еще один серьезный риск. Иногда застройщики в процессе строительства вынуждены вносить изменения в первоначальный проект, что может затронуть планировку квартир, качество отделки или объекты инфраструктуры. В таком случае инвестор получает апартаменты, существенно отличающиеся от тех, которые он планировал приобрести.

Покупателям особенно важно учесть нюансы площади турецкого жилья. В Турции действует особая система расчета метража, которая включает не только жилые помещения, но и балконы, простенки, часть общих зон. В результате реальная полезная площадь может оказаться на 15–20% меньше заявленной в договоре.

Неполучение правоустанавливающих документов — критический риск, который может обесценить инвестиции. После полной оплаты стоимости объекта покупатель должен получить ТАПУ — основной документ, подтверждающий право собственности, и ИСКАН — технический паспорт, без которого невозможно проживание в квартире или ее сдача в аренду. Недобросовестные застройщики могут затягивать оформление документов или вовсе оказаться неспособными их предоставить из-за нарушений в строительном процессе или, например, проблем с правами на землю.

Финансовые риски включают возможность банкротства застройщика. Хотя в Турции действует система государственного контроля строительной отрасли, случаи финансовой несостоятельности девелоперов все же происходят. При таком развитии ситуации инвестор рискует потерять как вложенные средства, так и недостроенный объект.

Рыночные риски связаны с общей экономической ситуацией в стране и мире. Изменения в валютном курсе, политическая нестабильность, нововведения в законодательстве или снижение туристического потока могут негативно повлиять на стоимость и ликвидность недвижимости.

Как минимизировать риски — экспертные рекомендации

Профессиональный подход к выбору проекта и застройщика — главный способ защиты от большинства рисков, связанных с покупкой недвижимости в Турции на этапе котлована.

Как проверить застройщика? Среди важных рекомендаций: 

1. Критерии выбора надежного застройщика должны включать анализ его репутации, финансовой устойчивости и опыта работы. Обязательно изучите портфолио компании — какие объекты были построены ранее, соблюдались ли сроки сдачи, нет ли судебных разбирательств с покупателями. Надежный девелопер должен иметь не менее 5 успешно реализованных проектов и положительную репутацию на рынке.
2. Финансовая прозрачность — еще один важный критерий. Серьезная строительная компания должна предоставить информацию о финансировании проекта, наличии банковских гарантий и системах защиты средств инвесторов.
3. Обязательные документы для проверки включают лицензию на строительство, разрешение на продажи, документы на землю, проектную документацию. 
4. Особое внимание следует уделить договору купли-продажи. В нем должны быть четко прописаны сроки сдачи ЖК, ответственность сторон за нарушение обязательств, описание передаваемого объекта с точными характеристиками, условия возврата средств в случае невыполнения застройщиком своих обязательств.
5. Система эскроу-счетов — надежный способ защиты средств покупателя. При использовании эскроу деньги инвестора блокируются на специальном банковском счете и передаются застройщику только после выполнения определенных условий — например, завершения строительства или передачи объекта покупателю. Это исключает возможность нецелевого использования средств инвестора.
6. Некоторые крупные девелоперы предлагают собственные системы страхования, которые гарантируют возврат средств или завершение строительства даже в случае финансовых проблем компании.

Роль профессионального агентства недвижимости в этом вопросе трудно переоценить. Опытные специалисты знают репутацию различных застройщиков Турции, могут провести экспертизу документов, помочь с переговорами и сопроводить сделку от начала до получения готовой недвижимости. Агентство также может предоставить дополнительные гарантии и страхование сделки.

Практические советы от Art Property

При выборе проекта обратите внимание на локацию строительства. Идеальное расположение — в развивающемся или уже давно популярном районе с хорошей транспортной доступностью. Близость к морю, торговым центрам, школам и медицинским учреждениям существенно повышает инвестиционную привлекательность объекта.

Оптимальные локации для инвестиций сегодня — это районы второй линии от моря в Анталии и Алании, развивающиеся районы азиатской части Стамбула, а также курортные районы Мерсина. Эти регионы сочетают разумные цены на недвижимость с высоким потенциалом роста и хорошей арендной доходностью. Размер и планировка квартиры должны соответствовать целям инвестирования. Для сдачи в краткосрочную аренду туристам лучше всего подходят квартиры с 1–2 спальнями площадью 50–80 м2. Для долгосрочной аренды местным жителям предпочтительнее квартиры с 2–3 спальнями площадью 80–120 м2.

Покупка новостроек в Турции на этапе котлована может стать отличной инвестиционной возможностью, но только при условии профессионального подхода и тщательного анализа всех рисков. Лучший проект для инвестиций — это апартаменты от надежного застройщика с проверенной репутацией, расположенные в привлекательной локации с развитой или развивающейся инфраструктурой, по разумной стоимости и с потенциалом роста, а также с  наличием системы защиты средств инвесторов и четких сроков реализации проекта.

Конкретные шаги для начинающих инвесторов при покупке квартиры в Турции на этапе котлована:

• Определите инвестиционные цели и бюджет. Решите, планируете ли вы получать доход от аренды, рассчитываете на рост стоимости недвижимости или хотите приобрести жилье для собственного использования.
• Изучите турецкий рынок недвижимости и выберите 2–3 приоритетных региона для инвестирования. Проанализируйте динамику цен, уровень арендной доходности и перспективы развития этих районов.
• Найдите надежного партнера — агентство недвижимости с опытом работы на турецком рынке, которое сможет порекомендовать надежного застройщика, провести экспертизу проектов и сопроводить сделку.
• Лично пообщайтесь с девелопером, оцените качество строительства в уже построенных жилых комплексах, локацию и соответствие параметров ЖК вашим инвестиционным целям.
• Тщательно изучите все документы и условия сделки. Не торопитесь с принятием решения — качественный проект будет привлекательным и через несколько дней или недель.

Турецкий рынок первичной недвижимости предлагает уникальные возможности для инвестирования, но требует профессионального подхода и глубокого понимания всех нюансов. Команда агентства недвижимости Art Property готова стать вашим надежным партнером в этом увлекательном и достаточно сложном процессе. Мы поможем вам найти действительно выгодные варианты жилья от застройщика на этапе котлована, минимизировать риски и получить максимальную отдачу от ваших инвестиций.