Краткосрочная аренда жилья в Турции: правила и нововведения

Краткосрочная аренда жилья в Турции остаётся популярным способом получения дохода от недвижимости, особенно в туристических регионах. Однако в 2024 году эта сфера столкнулась с серьезными переменами: вступили в силу законодательные нововведения, ужесточающие ведение арендного бизнеса.

Новые требования касаются как соответствия жилья условиям сдачи в аренду, так и получения разрешений, что влияет на весь рынок — от частных владельцев до профессиональных инвесторов. В этом материале детально разберёмся, что изменилось и какие правила действуют в 2025 году.

Содержание статьи:

• Что такое краткосрочная аренда в Турции
• Что изменилось на рынке краткосрочной аренды: законодательные требования
• Зачем были введены новые правила краткосрочной аренды
• Получение лицензии на краткосрочную аренду жилья в Турции: условия и документы
• Правила размещения таблички о сдаче в аренду
• Правила, касающиеся площади и обустройства апартаментов
• Штрафы за нарушение правил сдачи жилья в краткосрочную аренду
• Советы для арендодателей: как избежать штрафов.

Что такое краткосрочная аренда в Турции

Краткосрочная аренда жилья в Турции — это сдача недвижимости внаем посуточно, на срок до 100 дней, преимущественно с целью туристического размещения. С 1 января 2024 года данное определение окончательно закреплено в законодательстве, что позволило четко разграничить краткосрочную и долгосрочную аренду.

Согласно новым правилам, аренда, превышающая 100 дней, считается долгосрочной и регулируется иными нормативными актами. Таким образом, ключевым критерием для определения типа аренды является продолжительность действия договора.

Важно отметить, что новые предписания распространяются как на физических, так и на юридических лиц, независимо от гражданства. Таким образом, все владельцы турецкой недвижимости, планирующие сдавать её в аренду на неделю, на месяц или больше, то есть на короткий срок, обязаны соблюдать установленные законодательством требования.

Что изменилось на рынке краткосрочной аренды: законодательные требования

Рынок краткосрочной аренды в Турции регулируется Законом № 7464 «О сдаче в аренду жилых помещений в туристических целях». 

Теперь арендодателям требуется наличие специальной лицензии от Министерства культуры и туризма. Без этой лицензии сдача недвижимости в краткосрочную аренду считается незаконной и влечет за собой значительные штрафы.

Закон также предусматривает ряд требований к арендуемому жилью, включая наличие определённых удобств и соблюдение санитарных норм. Кроме того, собственники обязаны получить согласие всех жильцов многоквартирного дома на сдачу квартиры в краткосрочную аренду. А также лица, временно пользующиеся туристическим жильем, не вправе передавать его в пользование третьим сторонам или оформлять на них договор от своего имени. Иначе говоря, передача объекта в субаренду частными лицами категорически запрещается.

Зачем были введены новые правила краткосрочной аренды

Введение новых правил краткосрочной аренды в Турции продиктовано несколькими важными причинами:

• Обеспечение безопасности туристов и жильцов.

Один из главных приоритетов государства — обеспечить безопасность гостей страны. Ранее многие объекты сдавались без должного контроля, что усложняло проверку арендаторов и создавало риски, связанные с нарушением общественного порядка, а в некоторых случаях — с мошенничеством. 

• Борьба с теневой экономикой.

До 2024 года значительная часть краткосрочной аренды осуществлялась «в тени», без уплаты налогов и обязательных взносов. Государство теряло значительные доходы, а добросовестные арендодатели оказывались в неравных условиях с теми, кто сдавал жилье нелегально. Новая система лицензирования делает рынок прозрачным, обязывая владельцев официально регистрировать деятельность и выплачивать налоги.

• Защита интересов жителей жилых комплексов.

В некоторых районах крупных туристических городов (Анталия, Алания, Стамбул) массовая сдача жилья туристам негативно сказывалась на качестве жизни постоянных жителей. Повышенный уровень шума, постоянная смена соседей, рост арендных ставок — всё это вызывало недовольство среди местного населения. Введение новых требований помогает защитить интересы тех, кто использует жильё для постоянного проживания.

• Гармонизация с международной практикой.

Многие страны Европы уже давно регулируют рынок краткосрочной аренды, вводя ограничения, лицензии и налоговые обязательства. Турция следует по этому пути, стремясь соответствовать международным стандартам в сфере туризма, особенно в условиях растущего числа иностранных инвесторов в жилую недвижимость.

• Стимулирование развития легального гостиничного сектора.

Рост нелегальной краткосрочной аренды снижал конкурентоспособность отелей, которые работают по жестким нормативам. Нововведения позволяют выровнять условия для всех участников туристического рынка — отелей, апарт-комплексов и частных арендодателей, стимулируя прозрачную конкуренцию.

Получение лицензии на краткосрочную аренду жилья в Турции: условия и документы

Лицензию на сдачу жилья в краткосрочную аренду от Министерства культуры и туризма Турции обязан получить либо сам собственник недвижимости, либо компания, которая действует от его имени. Документ является платным — точная сумма устанавливается министерством и зависит от параметров объекта. 

Кроме того, лицензия выдается только при соблюдении ряда строгих условий: 

• Соответствие жилого комплекса законодательству. Недвижимость должна находиться в жилом комплексе, где допускается краткосрочная аренда. Сами по себе апартаменты не могут быть признаны «туристическими», если весь ЖК не соответствует требованиям закона. То есть критерием является не только оснащение объекта, но и его юридический статус в структуре ЖК.
• Согласие собственников или изменение устава комплекса (Yönetim Planı). Если в официальных документах жилого комплекса не указано, что краткосрочная аренда разрешена, то владелец обязан получить письменное согласие всех собственников квартир в доме. На практике это почти невозможно, особенно в больших многоквартирных зданиях.

Поэтому сегодня в Турции всё чаще применяют альтернативный и более реалистичный путь — изменение устава жилого комплекса (Yönetim Planı). Для этого необходимо инициировать собрание жильцов и заручиться поддержкой не менее 80% голосов. После внесения изменений в Yönetim Planı, краткосрочная аренда становится легальной, и можно официально получить лицензию. Так, например, в Алании уже есть успешные кейсы, когда управляющие компании совместно с собственниками добились такого изменения.

Исключение: жилые комплексы с отельной инфраструктурой. Если комплекс с самого начала спроектирован как объект с возможностью краткосрочной аренды (например, апарт-отель), и это зафиксировано в Yönetim Planı, то получать лицензию дополнительно не требуется — такие ЖК уже соответствуют всем требованиям закона.

Справка: Yönetim Planı — это официальный документ, регламентирующий правила пользования недвижимостью в многоквартирном доме, в том числе возможность сдачи в аренду. Он определяет порядок использования общих помещений, ответственность сторон и допустимые формы эксплуатации жилья.

Список основных документов для оформления лицензии на краткосрочную аренду для физических лиц: 

• Копия паспорта.
• Копия свидетельства о праве собственности (ТАПУ).
• Налоговый номер (если владелец — иностранец).
• Протокол собрания с согласием всех собственников (или изменённый Yönetim Planı).

Для юридических лиц:

• Регистрационный номер компании.
• Уставные документы.
• Нотариальное разрешение на управление недвижимостью от имени собственника.
• Нотариальное согласие всех жильцов ЖК.

Заявка подается через государственный портал e-Devlet. После проверки документов Министерство культуры и туризма выдает лицензию с индивидуальным номером и QR-кодом, который должен быть размещен на фасаде здания.

Правила размещения таблички о сдаче в аренду

Информационная табличка размещается на видном месте у входа в здание или непосредственно на двери квартиры, сдаваемой в аренду. На табличке должны быть указаны следующие данные:

1. Фраза «Жильё для туристических целей».
2. Дата выдачи лицензии.
3. Номер лицензии Министерства культуры и туризма Турции
4. Контактный номер владельца лицензии.
5. Адрес объекта недвижимости.

Табличка изготавливается в соответствии с установленными стандартами и содержит QR-код, позволяющий проверить подлинность лицензии.

Правила, касающиеся площади и обустройства апартаментов

Для получения лицензии на краткосрочную аренду апартаменты должны соответствовать следующим критериям:

• Наличие как минимум одной спальни, гостиной, кухни и ванной комнаты с туалетом.
• Обеспечение горячей и холодной воды.
• В каждой спальне — кровати с постельным бельем, включая подушки, наволочки, простыни и одеяла или пледы, соответствующие климатическим условиям.
• В ванной комнате необходимо предоставить каждому гостю по одному лицевому и банному полотенцу.
• Установка дымовых извещателей и огнетушителей во всех помещениях, кроме ванных комнат и туалетов.
• Размещение на дверях схем эвакуации с указанием путей выхода в случае чрезвычайной ситуации.
• Мебель, декор, оборудование и бытовые приборы должны соответствовать стандартам, быть чистыми, ухоженными и исправными.

Вместимость жилья рассчитывается исходя из двух человек на каждую спальню, с возможностью размещения дополнительных двух человек вне спален. Максимальное количество гостей в одном объекте не должно превышать 12 человек (даже если спален 5 и более), не считая детей младше трёх лет.

После получения лицензии собственник обязан:

• Обеспечить регулярную уборку и дезинфекцию жилья перед приездом каждого нового арендатора.
• Предоставить жильцам информацию о правилах проживания в комплексе и условиях аренды.

Штрафы за нарушение правил сдачи жилья в краткосрочную аренду

За несоблюдение положений законодательства, касающихся сдачи апартаментов в краткосрочную аренду, предусмотрены значительные штрафы.

Сдача жилья без лицензии:

• Первое нарушение: штраф в размере 100 000 TRY за каждый объект.
• Если в течение 15 дней лицензия не получена и деятельность продолжается: штраф увеличивается до 500 000 TRY.
• При дальнейшем нарушении — 1 000 000 TRY.

Отсутствие информационной таблички:

• 100 000 TRY за отсутствие таблички, подтверждающей наличие лицензии.
• Если нарушение не устранено в течение 15 дней: штраф увеличивается до 500 000 TRY.

Незаконная субаренда:

• Сдача в краткосрочную аренду жилья, арендованного на долгосрочной основе, без соответствующего разрешения — 100 000 TRY.

Маскировка краткосрочной аренды под долгосрочную:

• Заключение более четырех договоров аренды на срок свыше 100 дней в течение года по одному и тому же объекту — штраф 1 000 000 TRY. 

Нарушение условий договора:

• Невыполнение условий аренды, введение арендатора в заблуждение относительно характеристик жилья — штраф 100 000 TRY.
• Непредоставление жилья в соответствии с договором или невозврат аванса в течение 15 дней — дополнительный штраф 200 000 TRY.

Штрафы для онлайн-платформ и посредников:

• Размещение объявлений о сдаче жилья без лицензии: штраф 100 000 TRY за каждое объявление.
• Непредоставление информации о владельце лицензии или отказ удалить незаконное объявление по требованию Министерства культуры и туризма: штраф 100 000 TRY.

Советы для арендодателей: как избежать штрафов

В условиях нового законодательства по краткосрочной аренде жилья в Турции даже один формальный недочет может обернуться шестизначным штрафом. Поэтому владельцам недвижимости важно подойти к процессу с максимальной юридической грамотностью и вниманием к деталям. Вот ключевые рекомендации, которые помогут не только избежать нарушений, но и выстроить стабильный арендный доход на законных основаниях.

1. Перед покупкой убедитесь, что жилой комплекс допускает краткосрочную аренду. 
2. Не откладывайте оформление разрешения в надежде «переждать» сезон. Лицензия — это не просто формальность, а единственный законный способ сдачи жилья на срок до 100 дней. Самостоятельная подача заявки может вызвать трудности — гораздо надежнее обратиться за сопровождением в агентство, знакомое с процедурой.
3. Если вы приобретаете недвижимость с целью краткосрочной аренды, важно оценивать не только правовой статус жилого комплекса и наличие лицензии на аренду, но и заранее определить, кто будет заниматься управлением объектом. Это особенно актуально для владельцев, не проживающих в Турции постоянно. Управление краткосрочной арендой можно официально передать аккредитованным туристическим агентствам, имеющим сертификат TÜRSAB — Турецкой ассоциации туристических агентств. Такие компании входят в категорию агентств класса A и имеют законное право не только сдавать жильё в аренду, но и администрировать все сопутствующие процессы: от бронирований и коммуникации с гостями до регистрации и соблюдения всех нормативов. Заключив договор с лицензированным агентством, собственник передаёт операционные задачи профессионалам, получая стабильный доход и снижая риски до минимума.

Если вы не хотите рисковать крупными штрафами и временем, потраченным на изучение сложных процедур, доверьте процесс профессионалам.

Агентство Art Property сопровождает собственников на всех этапах — от правовой оценки объекта при покупке до получения лицензии, подготовки квартиры к аренде, администрирования заездов и ведения отчётности. Мы работаем с полным пониманием турецкого законодательства, владеем всеми актуальными инструментами, и главное — берём на себя ответственность за результат.

Сотрудничая с Art Property, вы получаете не просто услугу, а уверенность, что ваша недвижимость приносит доход — легально, безопасно и стабильно.